根據《看中國》報導，中國房價問題可說是「越調控越爆漲」，源頭出在債務問題，中國政府和企業的債務與槓桿率多年居高不下，處於崩潰邊緣，中國過去以外匯管制控制人民幣貶值，但這次卻失效，又遇到了貿易衝突，偏偏中國龐大的房地產市場需要資金維持，導致在外貿、投資、內需這3條路上，中國只剩下內需的路，提升內需幾乎成為了提升房地產的代名詞，政策因此矛盾重重。
報導稱，在2008年金融危機時，中國中央政府允許地方政府大量舉債以滿足當地經濟需求，但地方債從此一發不可收拾，衍生了中國地方政府債務危機；2014年，中國地方債突破24兆人民幣，超過德國GDP，地方政府的隱性債務問題更為嚴重，成為惡性循環。
企業債務也是一大問題，最近幾個月中國出現了密集的債務違約潮，原因是2018年迎來公司債償還高峰期，2018年的債務規模是2016年以前的4.3倍。報導認為，中國2018年的房地產市場是「用時間換空間」，就是盡量拖，而大多數人對此事卻存在著僥倖和麻木心態。
報導指出，房地產被賦予金融屬性後，房價成了金融遊戲，居民將錢交給銀行和機構，銀行和機構會把錢貸給房地產商，房地產商拿到資金後高價買地，再把房產賣給居民，之後更多資金湧入，房地產商拿到更多貸款，政府以更高的地價拍賣給房產商，房地產商以更高房價賣給居民，成為一個循環。
報導認為，經濟規律從現實上來說是有因果的，當進行一項經濟政策或動作後，一定會產生相應的結果，如果沒有，那代表在其他地方發生了對應的損益，或是放棄了某些利益，「，當一連串的政策和動作之後卻沒有出現應有的後果時，那就表明在其他部分被放棄的利益已經越來越多，當積累到臨界點時，便會反噬整個系統」。
2018 內地消費已經拉響警報
2018年已到7月，內地消費已經拉響警報。5月，全內地社會消費品零售總額增速只有8.5%，不僅遠遠低於預期，而且創下自2003年5月以來的15年最低。社消增速創下15年新低，這意味著整個社會的消費能力正在嚴重萎縮。
換句話說，房價還在不斷上漲，而中下層已經沒錢也不敢大肆消費了。高房價正在透支社會購買力，先做兩點：
其二，消費、投資、出口是拉動GDP增長的三駕馬車。雖然社消總額與GDP中的消費概念並不等同，但兩者大部分重合。
社消增速變化趨勢，足以代表消費的變化趨勢。社消增速一路向下，這其中既有結構性因素，也有購買力因素。
所謂結構性因素，指的是經濟增長進入新常態，居民收入增幅不及以往，加上城鎮化已經完成過半，城鎮化帶來的額外消費增量越來越少，社消總額自然難以保持原有的高增長趨勢。在結構性因素之外，整個社會購買力不足，才是更加關鍵的問題。
2015年以來的這一輪房價上漲，究其本質，就是以貨幣寬鬆和政策優惠，通過去庫存疊加棚改貨幣化，鼓勵居民舉債購房。其目的就是，以居民加槓桿，緩解地方政府債務和房地產企業債務危機。
結果顯而易見，房價一路高漲，居民槓桿率（居民部門債務餘額/GDP）隨之一路上揚。居民槓桿率從2008年時的18%，攀升到2018年一季度的50%。短短十年，翻了兩倍。這幾年，新增住房貸款不斷創出新高，幾乎撐起銀行貸款的半壁江山：
2015年居民新增貸款3.87萬億，占當年全部貸款的33%。
2016年新增居民貸款6.33萬億，占總貸款的50.04%。
2017年居民貸款的增幅雖然有所下滑，但也創下了7.13萬億的新高，占比高達52.7%。
要知道，在居民貸款裡，高達70%以上都是中長期的房貸。而在短期貸款裡，資金也多數通過消費貸、現金貸等方式違規流入樓市。與此同時，房價不斷上漲，房貸負擔不斷加重，居民加槓桿有增無減，但可支配收入卻如老牛耕田般挪步。一快一慢，收入遠遠被債務拋下。
2006年，負債收入比還只有18.5%，2018年已經高達77.1%。
一邊是房價高漲、居民大幅加槓桿，一邊是可支配收入增長不力，結果是什麼？必然是消費的緊縮！
財富效應VS擠出效應
房價上漲，會產生三種效應：
一是拉動效應，二是財富效應，三是擠出效應。
拉動效應好理解，房價上漲，能夠拉動一系列上下游產業鏈，這也是房地產能成為支柱性產業的關鍵所在。
所謂財富效應，當房價上漲，有房一族的房價市值隨之水漲船高，以貨幣計價的財富也隨之上升。即使不賣房，在這種財富效應之下，也有人會增加消費支出。然而，財富效應，很多時候只是一種貨幣幻覺。因為不賣房就無法兌現，它只是市值上的財富，類似股市裡的浮盈。尤其是隨著限售政策的普及化，新房一般都要被冰凍兩到五年。這期間即便房價大幅上漲，房子的市值也無法及時轉化為直接的貨幣財富。
擠出效應剛好相反。當房價遠遠超出收入水平，一二線城市的房價收入比普遍高於20時，即便居民能夠擠上房價上漲的順風車，也會因為首付和還貸壓力，而被迫削減消費。尤其是對於那些六個錢包湊首付的購房群體，消費擠壓效應更加明顯。掏空祖孫三代的積蓄，才勉強擠上房價上漲的列車。且不說父母祖輩的養老、醫療負擔重壓在身，即便是歸還房貸，都會壓得喘不過氣來，哪還有富餘的資金進行消費？
財富效應，會讓人們增加消費；擠出效應，則會削減消費。一增一減，到底誰的力量更強大？
消費數據已經提供了再清晰不過的證明。
危險的不只是內需！這一次拉響的不只是消費警報，固定資產投資增速同時創出2017年以來新低。這其中，製造業投資仍舊保持在低位，而基建投資則大幅回落，只有房地產投資依舊保持在高位:
消費增速創下新低，固定資產投資創下新低，貿易爭端之下的出口形勢同樣不容樂觀。
消費、投資、出口，拉動經濟的三架馬車，均已呈現疲態，這一年的經濟，面臨著前所未有的嚴峻挑戰。
靠房地產托底，又能托多久？
國家公布的三大數據，一個比一個觸目驚心：
1、消費斷崖式暴跌
消費數據這麼大幅下滑，歷史還是非常少見的。我拉了一下數據，2018年5月的消費增速，上一次這麼低的時候，是2003年非典的時候。過去15年，沒有這麼低的增速了。
2、投資斷崖式暴跌
城鎮固定資產投資同比6.1%，預期7%，前值7%。（若非房地產投資持續高位，數據更慘澹）貿易戰爆發後。在外貿、投資、內需這三駕馬車中，只剩下內需這一條路了，這也就是為什麼新聞上天天高喊內需升級的原因。
3、社會融資斷崖下跌
前天，中國央行公布的5月金融數據顯示，5月社會融資規模增量7,608億人民幣，預期 13,000億人民幣，前值由 15,600億人民幣修正為 15,605億人民幣，比上年同期減少了3,000億。暴跌3,000億！預期近腰斬。可見，實體經濟的資金面之緊張，到了何種程度。
融資壓力之下，一場違約潮正大面積襲來，一場關乎千萬人命運的大震盪開始了。不論是輕資產行業、重資產行業、文化類企業，還是製造業企業，通通都無法承受這輪資本大退潮。唯一還在堅挺的，似乎只有房價了。該醒醒了，這幾年不幹別的，只是使勁炒房的惡果慢慢出來了。
上述數據可以反映居民槓桿和儲蓄情況，中下層確實沒錢了，消費枯竭。房地產作為最大的內需，卻擠占了幾乎全部其他的內需消費空間，這時提升內需幾乎成為了提升房地產的代名詞。有個朋友做電商的。今年感覺特別吃力，無論天貓還是京東，流量都已經到了瓶頸，站外還受到了拼多多的巨大衝擊，期待中的消費升級並沒有出現，反而客單價有向下的趨勢。
網上越是越是便宜貨賣得越火，比如出現「拼多多」這樣令馬雲都感到害怕的怪物。問了一圈周圍，許多收入20W+的人，普遍房貸壓力大，拚命壓縮消費，生活質量反而下降了。在深圳，千萬資產（負債）多的是，你要是讓他打個車可能都捨不得，省吃儉用供房。嚴重的焦慮感讓許多奮鬥青年都戒掉了夢想。
房地產還是龐大的聯合韭菜收割機，整個中國貧富越來越懸殊。目前中國的財富以前所未有的速度向前1%人群集中，同時負債也以前所未有的速度向中間夾心層集中，最終形成「頂層強，中間弱，底層大」的結構，用大前研一的總結就是：M型社會。
你會發現，在內地，消費升級和消費降低同時並存的怪異現象。消費升級代表茅台：茅台雖是奢侈品，大家都知道供不應求。其股價也是越漲越猛。是因為消費茅台的主要是財富向前1%的人群。他們越來越有錢。想買多少就買多少。
消費降級代表：榨菜。榨菜肉絲麵，股民關燈特別好吃。被房貸重壓的中產同樣也不得不淪落到吃榨菜度日。榨菜的股價是股民和房奴集體推高的。
如果老乾媽上市，估計會比茅台還牛。內地很多高端消費品的供不應求，實際上是貧富差距擴大的結果，而非中產消費升級的結果。這同時也提醒，做前1%人富人的生意和後80%的窮人的生意，要麼往奢侈靠，要麼往廉價靠。
中間很難賺到錢。因為房地產，中國只有龐大貧窮的底層、財富躍遷的頂層。中產階級？呵呵~很快滅絕。令所有人都擔驚受怕的房地產可能還沒來得及崩盤，實體經濟就已經率先崩盤了。工行董事長在最近演講時表示，2010～2017年的居民儲蓄存款增長與可支配收入之比從25.4%下降至12.7%，降幅達到了一倍；
而與此同時，居民家庭債務占GDP的比重已升至49%，幾乎占了GDP的一半。這意味著什麼呢？意味著空心化。
這次中美貿易戰，最後輸的一定是內地？因為房地產的超級泡沫已經造成了嚴重的資源錯配，掏空了產業升級和高科技發展的根基。80後、90後甚至00後本來是內地2025規劃中的主力軍、本應該是我們在貿易談判中最重要的底氣。如果連他們都變成了韭菜，那麼誰還能有資格談論什麼未來呢？現在不但人口空心化，就連城市也一個個淪陷其中。
今年一季度，深圳規模以上工業企業的虧損率為39.8%，四成的企業處於虧損狀態，這已經不知道該怎麼形容了。這個數據必須對比一下。全國今年一季度末的虧損率為22%（82058家虧損企業/372197家），這個數據當然本身也不好看，然而身為一線城市的深圳，工業企業虧損率居然比全國的平均水平高出一倍。
此外，工業企業利潤同比去年同期下滑19.9%，而總虧損額同比去年同期爆漲54.3%。這種情況，與我們之前提到的上海和杭州等城市的企業經營情況一模一樣。現在深圳的土鱉製造企業基本上處於整體撲街的邊緣。今時今日，中美貿易戰愈演愈烈，中興莫名躺槍，其本身和上下游的幾十萬工人面臨失業，這些事情，都是深圳今年要面對的麻煩事。
2016年，任正非炮轟高房價，警告之聲言猶在耳。高土地價格，高房價，已經導致了生產要素成本急劇上升，必然導致中國企業的競爭力下降，這是發自靈魂的吶喊，是中國最優秀的企業家對中國當前企業生存現狀的擔憂，是對中國企業經濟力下降的擔憂。內地過去十年，是房價高速上漲的十年，也是內地經濟競爭力迅速下降的十年。在各個行業，除了壟斷國企的規模越來越大，但是企業競爭力卻越來越弱，所有的企業都不堪重負。內地過去十年中國企業家精神喪失的十年，所有人都開始了投機。高房價逼迫所有人都想做房地產，高房價逼迫所有人都想去炒房，很少企業靜下心來提高企業的競爭力。
人民幣廣義貨幣供應量（M2）超越美國加歐洲總貨幣供應量M2
2018年3月份，根據中國央行的數據，人民幣廣義貨幣供應量（M2）達到了173.99萬億元。按照當月的美元兌人民幣匯率（1:6.288）折算，人民幣廣義貨幣供應量（M2）為27.67萬億美元！同期美國加歐洲總貨幣供應量M2 為13.92萬億美元 + 13.74萬億美元 = 27.66萬億美元，意味中國央行是世界最強超級印鈔機。
從上中國房地產市場430兆人民幣市值（約74.75兆美元），是中國GDP的6倍、美國GDP的3.86倍及歐盟GDP的5.56倍之「超級泡沫」，這「超級泡沫」（約74.75兆美元）超過中國、美國、歐盟、日本及英國GDP總和（約52.49兆美元），這「超級泡沫」超過中國、美國、歐盟、日本及英國廣義貨幣供應量總和（約69.03兆美元），這「超級泡沫」人類史上最巨大，消費力都將被消滅，問題非常嚴重。
從消費市場看中國市場是（約3.06兆美元，40% GDP都是房地產建設相關）比起美國消費市場（約13.36兆美元）、歐盟消費市場（約8.46兆美元）、日本消費市場（約3.07兆美元）及英國消費市場（約1.62兆美元）小，更遠小於中國、美國、歐盟、日本加英國消費市場（約26.52兆美元），而中國消費市場吃、交通、通訊、教育、醫療佔超過中國消費 60%，從這數據確定為什麼拚多多成長超快，因為中國市場大多數都被房貸吃掉，而中國消費又大多數被吃、交通、通訊、醫療吃掉，自然中國人民大多數搶低價商品。
人民幣匯率也出現問題
中國房地產能賣先賣 ( 保留自住一套房既可 )
沒有留言:
張貼留言